一、市场概况 📈
2024年6月，维多利亚地区的房屋销售共计661套，同比下降6%。不过，由于今年6月的营业天数比去年少了两天，按每个营业天的销售率计算，我们实际上增长了3%。这意味着整体销售率没有明显变化，自两年前利率上升以来，市场销售情况一直保持稳定。
二、独立屋销售动态 🏠
单家庭独立屋的销售在6月继续保持5月的增长趋势，显示出稍高的活动水平。虽然这些变化微小且可能在未来被逆转，但考虑到利率略有下降、房源增多、价格保持不变以及收入的提高，未来可能会看到更多的销售活动。
三、共管公寓与联排别墅 🏢🏘️
6月共管公寓和联排别墅的销售略有下降，但总体销售率仍维持在疫情前的水平。新挂牌的房源同比增加了14%，增幅较4月的56%大幅减缓。然而，挂牌数量仍接近历史最高水平，仅次于2010年和2008年。
四、库存与市场压力 📉
虽然5月的库存量继续增加，但这种增加完全是由于季节性因素。季节性调整后的库存没有进一步增加。卖家对销售进展缓慢感到沮丧，越来越多的人选择将房屋下架。6月有713套房屋下架，创下20年来的同期最高纪录。
五、市场细分分析 🔍
在市场细分中，西岸地区的独立屋市场仍然是最慢的，主要是由于高利率对年轻买家和依赖信贷的买家需求的抑制。西岸独立屋销售占总销售比例持续下降，而核心地区的独立屋市场保持稳定。
六、价格变化 💰
6月的整体市场条件略有减弱，房价在5月强劲增长后也有所回落。中位数价格和MLS HPI基准价格均出现下降。独立屋的中位数价格为$1.177M，较评估价值高出1%。
七、联邦政策与地产市场的关系 🌐
众所周知，高利率导致通货膨胀的循环反馈，主要体现在拥有住房的利息成本部分。尽管这一因素可能随着利率的稳定或下降而有所缓解，但租金上涨的压力依然存在。这种情况可能不会改变，直到联邦政府落实其对非永久居民的承诺改革。
联邦政府提出要将非永久居民的比例从6.2%降至5%，但实际上在2024年第二季度这一比例上升到了6.8%。如果秋季国际学生入学率低迷的传闻成真，我们可能会看到这一比例开始下降。我认为，到明年，这一时期的异常人口增长将成为过去，为更稳定的利率削减路径奠定基础。但这需要政府在选举年做出一些不受欢迎的承诺和跟进，是否有这样的决心仍需观察。
政策变化对地产市场的影响 🏘️
如果联邦政府成功地减少非永久居民的比例，这将有助于将全国人口增长率恢复到正常水平，并减少租金增长的压力。以下是可能出现的几种影响：
- 住房需求下降：非永久居民比例的减少将直接影响住房需求，特别是租房市场。随着需求的下降，租金增长将有所缓解，进一步减轻通货膨胀压力。
- 市场稳定：人口增长回归正常水平将使房地产市场更加稳定。当前的异常增长可能导致房价和租金的波动，而人口稳定将带来更可预测的市场趋势。
- 利率政策调整：更稳定的人口增长和租金压力的缓解将为中央银行提供更多的灵活性来调整利率政策，可能更快地进入降息周期。
数据图表展示 📊
以下是根据VREB最新市场数据绘制的图表：
维多利亚房地产销售趋势
各类型物业的销售趋势
库存月数对比
八、总结 ✍️
综上所述，尽管6月的销售和价格有所波动，但总体市场仍保持相对稳定。随着利率的微调和房源的增加，未来几个月可能会看到更多的销售活动。建议买家在市场平静期抓住机会，进行理性投资。
